Verborgen gebreken

Hoe hard durf je als koper vast te houden aan de wens om de woning eerst op gebreken te laten onderzoeken voor het definitief maken van de koop?

“Wanneer je nú niet beslist “gun” ik het huis aan een ander.” Het komt in de praktijk helaas voor.. Je wilt een bod uitbrengen op een woning en je neemt de tijd voor een gedegen onderzoek naar de bouwkundige staat. Jammer, een andere koper doet dit niet en kaapt de woning voor je neus weg.

Je koopt zoals de woning is

Het uitgangspunt van de wet is dat vanaf het moment van de eigendomsoverdracht de eventuele gebreken aan de woning voor rekening en risico van de koper zijn. Dat betekent dat je de woning in beginsel koopt inclusief alle zichtbare (bijvoorbeeld matig verfwerk) maar ook verborgen gebreken (bijvoorbeeld verzakte fundering). Aan zowel koper als de verkoper legt de wetgever echter eisen op om teleurstellingen aan de kant van de koper te voorkomen.

Van de koper wordt verwacht dat hij zich in redelijke mate inspant om te onderzoeken of de woning inderdaad aan zijn verwachtingen voldoet (onderzoeksplicht). De bouwkundige staat van de woning kan door een deskundige worden beoordeeld. Middels een bouwkundige keuring krijg je een goed beeld van de bouwkundige staat van de woning en met welke kosten voor reparaties je in de komende jaren rekening moet houden.

Verkoper heeft ook een verplichting

De verkoper heeft echter ook een verplichting. Hij moet de hem bekende gebreken op eigen initiatief aan de koper melden (mededelingsplicht). Hierbij geldt de algemene regel dat de mededelingsplicht zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht. Verklaart een verkoper dus nadrukkelijk dat bijvoorbeeld alle leidingen het afgelopen jaar door een professionele loodgieter zijn vernieuwd, dan mag je hiervan uitgaan. Blijken die leidingen helemaal niet te zijn vernieuwd, dan kan de verkoper zich niet verweren met de mededeling dat je dit toch zelf had kunnen ontdekken wanneer je een goed onderzoek had gedaan.

Twee uitzonderingen

Op het beginsel dat vanaf het moment dat de woning in eigendom overgaat alle eventuele gebreken aan de woning voor rekening van de koper komen, zijn twee uitzonderingen, te weten:

1. De gebreken zijn zodanig ernstig dat de woning niet meer op normale wijze kan worden gebruikt. Bijvoorbeeld de situatie dat de funderingen zo zijn verzakt dat kort na de eigendomsoverdracht instortingsgevaar dreigt.
2. De verkoper is van een gebrek op de hoogte maar meldt dit niet aan de koper.

Vooral bij de tweede situatie kun je je voorstellen dat wanneer de koper er zeker van is dat de verkoper van het gebrek op de hoogte was maar deze blijft volhouden niets van het gebrek te hebben geweten, dit in de praktijk tot allerlei vervelende situaties kan leiden.

Bouwkundige keuring en rechtsbijstandverzekering

Denk je in de komende periode een woning te gaan kopen, overweeg dan tijdig een goede en uitgebreide rechtsbijstandverzekering af te sluiten. Wacht hiermee niet tot het moment van aankoop. Vaak kennen rechtsbijstandverzekeringen een wachttermijn. Dit wil zeggen dat er een aantal (bijvoorbeeld 3 of 6) maanden verstreken moet zijn tussen het ontstaan van het geschil en de ingangsdatum van de rechtsbijstandverzekering. Daarnaast biedt de rechtsbijstandverzekering geen hulp indien het geschil reeds bestond op het moment dat je de rechtsbijstandverzekering afsloot. Komt er een geschil met de verkoper, verhuizer of aannemer dan kan een rechtsbijstandverzekering uitstekend van pas komen. Naast besparing van juridische kosten beseft de tegenpartij ook snel dat het onterecht vasthouden aan bepaalde stellingen weinig zin heeft.

Daarnaast, maar dat zal je uit dit artikel duidelijk zijn, is het verstandig om altijd een bouwkundige keuring te laten uitvoeren voordat je definitief gebonden bent aan de aankoop.