Als je een hypotheek hebt, ken je misschien het begrip rente-opslag. Misschien is het goed dit artikel eens te lezen.
Iedereen die een hypotheek heeft weet dat hij over het geleende bedrag rente betaalt. Maar dat er misschien in deze rente een opslag zit weten weinigen. Dat deze opslag soms niet meer nodig is, weten nog minder mensen. En dat deze opslag bij bepaalde banken alleen verdwijnt indien u daarom uitdrukkelijk vraagt, weet vrijwel niemand.
Maar ons kantoor dus wel!
De kale rente
Wanneer je geld leent voor een woning zul je hiervoor waarschijnlijk een lening afsluiten, de hypotheek. Over het bedrag dat je leent, betaal je een rente. Per bank kan deze rente verschillen. Soms lijkt het erop dat de banken een min of meer gelijke rente rekenen. Dat is niet zo. Tussen de bank met de laagste rente en de bank met de hoogste zitten verschillen. Het is niet verstandig om alleen naar de hoogte van de rente te kijken, want een hypotheek bestaat uit een grote bak vol met bepalingen die tussen jou en de bank gelden. De hoogte van de rente is slechts één van de afspraken. Je mag er rustig van uitgaan dat er bij de bank met de in jouw situatie laagste rente ook andere afspraken gelden die voor jou minder gunstig zijn dan bij andere banken. Bijvoorbeeld in welke situaties je een boete moet betalen wanneer je de schuld eerder aflost dan je oorspronkelijk met de bank hebt afgesproken.
Wat uiteindelijk voor jou zwaarder moet wegen, de lage rente of bepaalde andere voorwaarden, is iets dat wij samen met jou inventariseren. Dat kan alleen wanneer je niet alleen inzicht heeft in de verschillen van de rentes, maar ook in de verschillen in de voorwaarden.
De opslagen
Het is veel minder bekend, dat binnen de rente die aan jou getoond wordt, veel banken werken met opslagen. Stel, de ‘kale’ rente is 2%. De kans is groot dat deze rente dan bijvoorbeeld is opgebouwd uit de kale rente van 1,7% en een opslag van 0,3%.
Die opslag wordt in de praktijk vaak bepaald door de hoogte van de lening in verhouding tot de actuele waarde van de woning. Is de lening gelijk aan de waarde van de woning dan rekent de bank de volle opslag. Maar is de hoogte van de lening bijvoorbeeld nog maar 60% van de actuele waarde van de woning dan kan de hele opslag vervallen.
De praktijk laat zien dat banken een bont verschil kennen van de momenten waarop een deel van de opslag kan vervallen. Dat kan met stappen van 0,1% gaan. Bijvoorbeeld een afslag van 0,1% wanneer de lening nog maar 80% van de actuele waarde van de woning betreft.
De verhouding kan in de loop der tijd gaan verschillen
Bij het aangaan van de lening is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de actuele waarde van de woning duidelijk. Maar in de jaren daarna kan deze verhouding uit het zicht raken, bijvoorbeeld doordat de prijzen van woningen in heel Nederland stijgen. Wij zien op dit moment dat zonder dat de schuld minder is geworden, deze prijsstijging vaak al recht geeft op een lagere opslag. Natuurlijk kan dit recht ook ontstaan doordat je maandelijks een deel van de lening aflost of misschien doordat je in een keer een deel van de lening aflost vanuit je spaargeld.
Je moet er vaak wel om vragen
Veel banken zijn bereid de opslag geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, maar… je moet daar dan wel om vragen! Vraag je niets dan blijf je gewoon de opslag betalen en betaal je dus te veel.
Kom je daar pas na een paar jaar achter dan is in vrijwel alle hypotheekvoorwaarden uitgesloten dat je met terugwerkende kracht de teveel betaalde opslag terugkrijgt. De voorwaarden zijn dan helder: de opslag vervalt indien je daar recht op hebt vanaf het moment dat je daarom uitdrukkelijk bij de bank hebt verzocht!
Laat je goed informeren!
Wil je weten of je nu een opslag betaalt over uw hypotheekrente? Wil je weten of deze opslag nog terecht is of kan komen te vervallen? Wil je weten hoeveel je extra zou moeten aflossen om deze opslag te laten vervallen en hoe je deze extra aflossing zou kunnen financieren? Wil je gewoon de bank vragen de opslag te laten vervallen omdat je inmiddels aan de voorwaarden daarvoor voldoet?
Wij zijn je bij al dit soort vragen graag van dienst! Neem daarom contact op met ons kantoor.
