Boeterente bij hypotheken: hoe zit dit?
Nieuwsoverzicht

Boeterente bij hypotheken: hoe zit dit?

4 december 2018

Een lening terugbetalen doe je, wanneer je dat kunt, liefst meteen. De geldverstrekker beschikt dan immers weer over zijn geld en jij bent af van de last(en).

Je leent tijdelijk van iemand geld en spreekt af dat je op een bepaald moment de lening zult terugbetalen. Je hebt daarna een financiële meevaller waardoor je de lening eerder kunt terugbetalen dan je verwachtte. Je denkt dat degene van wie je het geld geleend hebt hier blij mee zal zijn. Maar wat blijkt? Je moet een boete betalen! Dat klinkt vreemd. Maar bij hypotheken is dat gebruikelijk. In dit artikel leggen wij dit uit.

Geldverstrekker leent zelf
Wanneer je een woning wilt kopen, zul je hiervoor waarschijnlijk een lening moeten afsluiten bij een geldverstrekker. Het geld dat hij aan je leent, leent de geldverstrekker zelf ook. De geldverstrekker heeft immers geen geldpers in de kelder staan. De winst van de geldverstrekker wordt behaald doordat de geldverstrekker aan jou een iets hogere rente rekent dan hij zelf betaalt aan degene die het geld aan hem uitleent. In de ideale situatie probeert de geldverstrekker een evenwicht aan te brengen in de afspraken die de bank maakt met de mensen die geld lenen van de bank en mensen die geld lenen aan de bank. Maak je een afspraak met de geldverstrekker om tegen een bepaald rentepercentage voor 10 jaar geld te lenen, dan zal de geldverstrekker proberen iemand te vinden die voor deze periode het geld aan de geldverstrekker wil lenen.

Bij rentedaling ontstaat verlies voor de geldverstrekker
Stel, je leent van de geldverstrekker €100.000,- voor een periode van tien jaar tegen een rente van 5%. De geldverstrekker spreekt met een van haar spaarders af dat deze €100.000,- voor een periode van 10 jaar bij de geldverstrekker (een bank in dit geval) zal stallen tegen een rente van 4%. Zolang alle partijen de afspraak van tien jaar nakomen is er niets aan de hand.

Maar na vijf jaar kan de rente voor dit soort leningen sterk zijn gedaald naar bijvoorbeeld 2,5%. Je kan dan besluiten een nieuwe lening af te sluiten om met het geld dat je leent de oude lening af te lossen. Je hebt dan een rentevoordeel van 2,5%, maar de geldverstrekker heeft een verlies. Immers de geldverstrekker moet nog 5 jaar aan de spaarder een rente van 4% betalen terwijl hij het geld dat hij van jou terugontvangt nog maar tegen 2,5% kan uitlenen.

Dit voorbeeld is sterk vereenvoudigd. Maar in de kern geeft het wel aan waar het om gaat wanneer we spreken over boeterente.

Je mag zonder aanvullende kosten jaarlijks een bepaald bedrag aflossen
In vrijwel elke hypotheekovereenkomst is opgenomen dat je jaarlijks een bepaald percentage van de hoofdsom zonder boete mag aflossen. Meestal bedraagt dit percentage 10%. Dit recht geldt per jaar. Wanneer je in jaar 1, 2 en 3 niet aflost, mag je dus niet in het vierde jaar 40% boetevrij aflossen.

Berekening van de hoogte van de boete
De geldverstrekker mag de werkelijke schade die hij lijdt als gevolg van het feit dat je eerder dan afgesproken de lening aflost, op jou verhalen. Dit wordt “boeterente” genoemd. De berekening van de hoogte van deze boeterente is ingewikkeld. Krijg je hiermee te maken dan adviseren wij je de opgelegde boeterente door ons of een andere deskundige goed te laten controleren.

Opgebouwde waarde telt niet mee
Stel, je hebt een levensverzekering waarmee je vermogen opbouwt om de hypotheeklening af te lossen. Ga in dit voorbeeld ervan uit dat deze verzekering op het moment dat je wil aflossen een waarde heeft van €50.000,-. Je wil de hypotheek van €70.000,- vervroegd aflossen. Wordt de boeterente dan over €70.000,- of over €20.000,- berekend? Geldverstrekkers gaan dan in de praktijk uit van €70.000,-. Dit is immers het bedrag dat ze eerder dan was afgesproken terugkrijgen. (In dit voorbeeld is afgezien van de mogelijkheid om jaarlijks boetevrij een bedrag af te lossen).

Wat als de rente stijgt?
In de voorbeelden hierboven hebben we telkens gesproken over een dalende marktrente. Maar wat nu als de rente is gestegen? Bijvoorbeeld in ons voorbeeld van hierboven naar 7,5%? Als je op dat moment aflost is er voor de geldverstrekker geen verlies. Immers de geldverstrekker kan het ontvangen geld direct weer uitlenen tegen een hoger rentepercentage dan jij betaalde. Dat is dus winst voor de geldverstrekker.

De mogelijkheid is dat hypotheekrentes in de komende tijd gaan stijgen. Indien dit het geval is, zullen de situaties waarin boeterente moet worden betaald minder vaak voorkomen.

Ga je door verkoop van de woning de hypotheek vervroegd aflossen, bijvoorbeeld omdat je de oude hypotheek niet kunt meeverhuizen voor de financiering van de nieuwe woning, dan is ons advies om altijd goed in kaart te brengen of en zo ja hoe groot de boeterente zal zijn. Het kan hierbij gaan om zeer aanzienlijke bedragen van vele duizenden euro’s. Zoals aangegeven, wijst de praktijk uit dat het verstandig is de berekeningen van de bank goed te controleren. Ons kantoor is je hierbij uiteraard graag van dienst!

Zullen we afspreken?